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[原创] 营改增后土地增值税影响很大,装修房销售将成为主流 [复制链接]

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营改增后,随着金税三期的不断推进,房地产企业筹划空间越来越小,这个时候,以往不被重视的一个业务——销售装修房可能要走进开发商的决策中,因为一个小小的装修甚至能够起到四两拨千斤的作用。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。下面以案例说明。

假设鹏程房地产在某二线城市市区开发了一住宅小区,不分期并于2015年底取得了工程施工许可证,共建设住宅为10万平。

开发过程中资金来源均为自有资金,土地成本楼面价为1000元/平方米,当地附加税税率为12%。

现在开发产品交付形式面临决策。

根据销售部调研情况,如果交付毛坯房,可以按照10000元/平方米定价,对应的建安成本为4000元/平方米。精装部经测算,如果销售装修房,每平可以增加硬装成本1000元,销售部预测可以定价为11200元/平方米。

第一种按照交付毛坯房,土地增值税税负率测算如下:

(1)不含税收入=10000/1.05=9523.81

(2)增值税=9523.81*0.05=476.19

(3)附加税=476.19*12%=57.14

(4)土地增值税扣除项目=(1000+4000)*1.3+57.14=6557.14

(5)增值额=9523.81-6557.14=2966.67

(6)增值率=2966.67/6557.14*100%=45.24%

(7)增值税=2966.67*30%=890

(8)增值税总额=890*100000=89,000,000.00

(9)土地增值税税负率=890/9523.81=9.35%

第二种按照交付装修房(不含家具家电),土地增值税税负率测算如下:

(1)不含税收入=11200/1.05=10666.67

(2)增值税=10666.67*0.05=533.33

(3)附加税=533.33*12%=64

(4)土地增值税扣除项目=(1000+4000+1000)*1.3+64=7864

(5)增值额=10666.67-7864=2802.67

(6)增值率=2802.67/7864*100%=35.64%

(7)增值税=2802.67*30%=840.80

(8)增值税总额=840.80*100000=84,080,000.00

(9)土地增值税税负率=840.80/10666.67=7.88%

对比发现,装修模式下总税负和税负率均低于毛坯房。

其实,根据土地增值税计算公式

假定毛坯房收入为X,成本为Y,装修成本为Z,对其计算公式推导后得出,

毛坯房土地增值税增值率=(99.43%X-1.3Y)/1.3Y=99.43%X/1.3Y;

假定装修后,装修业务不谋求利润而是平价转让,则装修房土地增值税增值率=[(X+Z)-1.3(Y+Z)-1/1.05*0.05*12%(X+Z)]/1.3(Y+Z)=(99.43%X-1.3Y-30.5714%Z)/1.3(Y+Z)

两种推导结果对比发现,在装修但不谋求盈利的情况下,分子变小而分母变大,从而增值率变小,如果此时,销售毛坯房模式时如果接近于土地增值税的临界点时,通过增加装修业务,就可以降低适用税率;如果毛坯房模式下,增值率刚刚超过20%,这个时候引入装修,则可以起到神奇的节税效果。

但是需要注意的是,很多地方税务局也出台了土地增值税细则,对装修的成本处理进行了规范,大致为,凡以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出,一律不得作为开发成本扣除。企业在实践中,应充分了解当地的规定,然后进行细致的测算,方可通过装修业务达到预期节税效果。

来源:智慧源              作者:牛鲁鹏
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